Bail d’habitation : une simplification de l’acte de cautionnement
Le bailleur qui loue son bien prend le risque de subir des impayés de loyers ou des dégradations importantes, dont les montants peuvent être conséquents. Le bailleur bénéficie le plus souvent d’un dépôt de garantie versé en début de bail, mais celui-ci peut s’avérer dérisoire face aux éventuelles défaillances de son locataire.
Le cadre légal du dépôt de garantie est réglementé par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, l’alinéa 1 étant rédigé comme suit : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers ».
Pour réduire les risques directement liés aux carences locatives, le bailleur peut avoir recours à d’autres formes de garanties dont l’assurance locative ou l’acte de cautionnement, ces deux garanties ne pouvant se cumuler. L’alinéa 1 de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 a en effet prévu que « le recours à un cautionnement est exclu si le bailleur a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives de son locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti ».
Le bail d’habitation est l’un des contrats dans le cadre duquel le recours à un engagement de caution est le plus fréquent.
Jusqu’ici Un formalisme très strict
Jusqu’à récemment, la souscription de cet engagement était soumise à un formalisme très strict.
La loi imposait à la personne qui s’engageait (dénommée la caution) une triple mention manuscrite nécessitant un écrit sur pas moins d’une page entière. Il était indispensable, sous peine de nullité de l’engagement de caution, de reproduire à la main :
- Le montant du loyer et les conditions de sa révision tels que figurant au bail d’habitation.
- L’alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la durée du cautionnement et à la faculté de résiliation des cautionnements à durée indéterminée.
- Une mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance que le garant a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’il contracte.
Cette mention manuscrite longue et complexe avait été jugée par la Cour de cassation (arrêt rendu le 3 décembre 2015) comme proportionnée à la finalité de loi, à savoir la protection de celui qui se porte caution des engagements d’un locataire.
La Cour de cassation a rappelé au terme d’un arrêt rendu le 8 mars 2006 que le manquement aux exigences de la loi était sanctionné par la nullité de l’acte de cautionnement, sans avoir à démontrer pour la caution que l’absence des mentions manuscrites était génératrice d’un préjudice.
Ainsi, le seul fait de ne pas avoir retranscrit les modalités de l’indexation du loyer ou d’avoir omis de reproduire un des termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, permettait à la caution de se dégager de son engagement, laissant le locataire seul face à ses responsabilités et le bailleur dépourvu d’une garantie.
Les contentieux tendant à obtenir la nullité des engagements ont été très abondants et les mesures de vérification d’écriture ont été fréquentes. En effet, sous peine de nullité, seule la personne se portant caution devait reproduire manuscritement toutes les mentions. Dans un arrêt rendu le 22 mai 2019, la Cour de cassation a par exemple jugé que la cour d’appel de Bordeaux avait violé les dispositions légales en admettant la validité d’un engagement de caution écrit de « deux mains différentes », dont celle de la caution.
UN ALLÈGEMENT DES FORMALITÉS DEPUIS 2018
Par souci de simplification, la loi du n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi Élan) est venue alléger la lourdeur de ce formalisme. C’est l’article 134 de ladite loi qui a supprimé purement et simplement les exigences des mentions manuscrites. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 a été réécrit.
Le dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa nouvelle version que « la personne physique, qui se porte caution, signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».
Désormais, pour les contrats de location conclus depuis le 25 novembre 2018, les mentions manuscrites qui devaient être reproduites de la main de son auteur doivent simplement figurer à l’acte de cautionnement. Seule la signature de la personne qui s’engage en qualité de caution doit être présente.
En conséquence, si les mentions doivent toujours apparaître dans l’acte, il n’est plus imposé qu’elles soient reproduites manuscritement. En revanche, les informations doivent y figurer sous peine de nullité, comme c’était déjà le cas sous